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【网摘】谁在阻止房价下跌50%?

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发表于 2014-4-30 15:38:11 | 显示全部楼层 |阅读模式

美国彼得森研究所称,纵使房价下跌50%,中国商业银行仍能持续相对常态化运营。与此同时,开发商在降价促销、银行收紧房贷、地方政府则酝酿放松限购,房价能下跌50%吗? …[详细]


谁扛不住房价下跌50%?
美国彼得森研究所近日发布研报称,纵使房价下跌50%,中国商业银行仍能像21世纪前十年那样持续相对常态化运营。
彼得森研究所的结论主要有两个依据,首先是此前交通银行一份结论为纵使房价下跌30%,其对银行业不良贷款率不会产生太大影响的研报。交行报告说,纵使房价下跌40%至50%,不良贷款率将仅增长3.8至5.6个百分点。
另外,目前中国商业银行不良贷款率为1%。所以纵使房价下跌50%,不良贷款率不过将达到6.6%。
事实上,早在2011年,时任银监会主席刘明康就曾表示,根据压力测试的结果,即使房价下跌5成,银行业也能够承受。
可惜这个观点只是被媒体用来博了眼球,没有对政府调控、银行和开发商甚至购房者产生什么影响。全国房价甚至迎来新一轮上涨。
如今的楼市已经处在风声鹤唳的边缘,不同于之前只在三四线城市出现降价、放松限购的现象,广州、上海、杭州这样的一二线城市也纷纷加入降价行列,杭州、天津有关放松限购的传闻也不绝于耳。
据搜房网统计,北京4月份楼市成交面积甚至出现52%的大幅下降。那么房价能否真的出现50%的降幅呢?这个恐怕得问问地方政府、银行和开发商答应与否。
危及命门 地方政府图穷匕首见
一季度全国房屋新开工面积同比下跌25.2%,房地产开发投资额继续放缓,首先感受到寒意的是地方政府。

据统计,31个省市自治区中,有30个地方政府公告称一季度未能达成经济增速目标。海通证券分析师姜超预测,地产下行将直接拖累固定资产投资增速0.9个百分点,并将直接拖累GDP增速0.3个百分点。
而且继浙江兴润置业债务违约之后,中小房企倒闭潮有山雨欲来之势。
在稳增长保就业的大政策背景下,地方政府对楼市的态度恐怕已是图穷匕首见——救,一定得救!
除杭州外,3月以来,长沙、常州、无锡、郑州、福建等多地均曝光出拟调整现有的房地产政策以刺激楼市,涉及限购松绑、购房入户等多个方面。
而天津、福州、杭州等地则召集房企研讨通过松绑限购等,刺激楼市销售;无锡、河南是借助新型城镇化的户籍制度改革,刺激楼市消费。但唯一落实的却是4月22日无锡出台户籍新政。
不过在28日晚间,南宁市房管局发文称:广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房,正式发文松绑限购。这被视为地方政府打响救市第一枪。
市场还预计杭州将在五一后松绑限购。姜超直言,地产是地方政府的命门,预计部分城市放开限购或更进一步地下调二套房首付成数。高华证券宋宇也认为,房地产领域可能是政府下一步采取放松措施的领域。
如果房价持续走低,势必影响房企开发热情,购房者也会持币待购,地方政府的收入将受到极大影响。房价下跌50%?地方政府首先不答应。
银行面临大考 不敢坐视房价大跌
另一个不允许房价下降50%的主角是银行。由于流动性紧缩,银行早已经取消了对首套房的贷款利率优惠,同时部分地区还需要绑定保险和理财产品。可见银行对房贷业务的冷淡。

而且这种冷淡恐怕要持续一段时间。人民币持续贬值、套利资金流出,流动性再度趋紧。浮动幅度扩大后人民币贬值加速,4月25日人民币兑美元汇率一度升至6.2583,套利资金流出增多,二季度流动性将逐步趋紧。
中期来看,中国银行业今年面临最大风险就是不良贷款激增。据一季报显示,银行利润增速继续下降,而不良贷款则出现反弹。
房价若下跌50%,对于3.78万亿房产开发贷款和1.12万亿地产开发贷款共计4.9万亿元贷款,将带来较大风险。
除去这假设的风险,银行今年将直面4200亿美元信托产品到期考验,而兑付高峰将在5月份马上来临。据路透社报道,一系列投向包括房地产以及煤矿等银行被要求避免的行业的信托产品将从5月进入兑付高峰。
据悉,目前信托基金是中国社会融资和影子银行体系中一条增长相当快的渠道,至9月届时到期的信托产品将从一季度的6940亿飙升至1万亿人民币。
因此一旦信托产品违约将对银行业甚至整个金融体系产生连锁反映,由此那些债台高筑的公司能否如期还本付息的担忧将与日俱增。
不管是否真的能够承受房价下跌50%,银行恐怕不会坐以待毙。
万科“感冒”能否集体传染开发商?
万科12年来首次出现单季度净利润下滑的情况,王石讲了多年的“楼市寒冬”终于让万科“感冒”了。

而这种“感冒”能否成为流行性病毒?房价下跌50%最后的希望能否在开发商身上实现?
综合媒体报道,广州、上海、杭州等一、二线城市都出现了开发商降价促销的案例。莫尼塔地产调研也显示4月全国房地产销售出现进一步下滑,对于5月份的销售,开发商和中介预期不高。开发商一季度普遍未完成销售目标,差距在20%~30%,目前销售目标将以量为主,所以会适当推出一些优惠。
而4月中国房企海外融资总额仅14.74亿美元,几乎创下最近一年来新低。房企海外融资明显回落,或将促使开发商加速降价卖楼。
不过也有好消息,上海证券分析师应楠殊指出,目前市场资金成本由于实体经济融资需求的下降而出现下行。利率的下行能够缓解部分岌岌可危的信用风险的暴露,也对开发商缓解资金链大有裨益。
但不要高兴过早。在地方政府、银行为了维持资产质量,开发商的苦日子可能快到头了。在地方政府放松限购的大背景下,已经有杭州房企表示将在五一限购放松之后涨价。房价下降50%的最后一条路能行得通吗?

结语
地方政府的政绩、银行和开发商都已经互相裹挟在了房地产这条利益链上,不在于谁能否承受房价下跌50%,而是在共同利益的裹挟中,房价能否下跌50%。



发表于 2014-5-4 23:02:33 | 显示全部楼层
看清了吧,是谁最怕房价下跌?政府的脚站在谋利一方,早以把责任抛在脑后。
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